La plus-value immobilière renvoie à la différence entre le prix d’achat de l’habitation et le prix de revente. Cette différence doit être toujours positive. Ainsi, on parle de moins-value si vous vendez votre logement moins cher que son prix d’achat.
Réalisée lors d’une vente immobilière, la plus-value immobilière est imposable à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est également imposable aux prélèvements sociaux. Toutefois, plusieurs exonérations existent.
Le calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposable si elle provient d’une cession à titre onéreux. On cite la vente d’un bien immobilier ou la vente des droits attachés, l’apport en société, l’échange, etc.
On effectue son calcul en deux étapes :
- Premièrement, le calcul de la plus-value brute,
- Deuxièmement, l’application d’abattements.
La plus-value brute représente la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Ce dernier correspond au prix qui est mentionné dans l’acte de vente et qui se trouve majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur.
Le prix d’acquisition correspond, quant à lui, au prix d’achat ou à la valeur mentionnée dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession. Il est majoré des :
- Frais d’acquisition d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs,
- Travaux pour une somme forfaitaire de 15 % de l’ensemble du prix d’achat pour un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans ou aux frais réels sur justificatifs.
Voici un exemple concret ! pour un prix d’achat d’un bien immobilier de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent une majoration de 15 000 € pour les frais d’acquisition ainsi qu’une majoration de 30 000 € pour les travaux.
Par ailleurs, des abattements pour durée de détention s’appliquent à cette plus-value brute.
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable annuellement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable annuellement pour les prélèvements sociaux |
| Une durée inférieure à 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre 6 et 21 ans | 6 % | 1.65 % |
| 22 ans | 4 % | 1.60 % |
| Une durée supérieure à 22 ans | Exonération | 9 % |
| Une durée supérieure à 30 ans | Exonération | Exonération |
A titre illustratif, pour un bien immobilier qui est détenu depuis 15 ans, le vendeur peut profiter d’un abattement de 60 % pour l’IR et de16.5 % pour les prélèvements sociaux.
Pour une plus-value immobilière de 40 000 €, 33 400 € seront soumis aux prélèvements sociaux et 16 000 € à l’IR.
Notez bien !
Pour les biens qui se trouvent dans certaines zones dites « tendues » entre la demande et l’offre, un abattement supplémentaire de 70 % peut être applicable si la cession permet de construire des immeubles d’habitation collectifs. Aussi, on peut appliquer un abattement supplémentaire de 85 % s’il s’agit généralement de logements sociaux et/ou intermédiaires.
Remarques :
Le taux de taxation : après abattement, la plus-value immobilière est imposée aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et à l’IR au taux de 19 %.
Une taxe complémentaire sera due si la plus-value est supérieure à 50 000 €, après abattement. Elle varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant de la plus-value.
Maître Bruno Sauvage, notaire à Cambrai, est compétent pour vous aider dans vos procédures liées.